Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus. Dažnai neplanuoti mokesčiai pakiša koją iš nežinojimo už ką būtent ir kiek teks sumokėti.
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams. GPM (gyventojų pajamų mokestis) – dažniausiai taikomas mokestis, NTM (nekilnojamo turto mokestis) – šį mokestį gyventojams rečiau tenka sumokėti, PVM (pridėtinės vertės mokestis) – rečiausiai, bet taip pat galimas mokestis gyventojams.
Dėl šios priežasties nusprendėme detaliai išnagrinėti ir pasidalinti savo žiniomis bei patirtimi apie didžiausią naštą keliantį bei dažniausiai taikomą GPM.
Parduodant nekilnojamą turtą, kurį Jūs patys pirkote
Pagrindinė taisyklė labai paprasta – šis mokestis sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Atitinkamai GPM sudarys 15% nuo 10.000 Eur, tai yra 1.500 Eur, kuriuos teks sumokėti.
Yra trys išimtys, kuomet GPM mokėti nereikia:
- 10 metų terminas. Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą. Dažnai užtenka atidėti pardavimo sandorį keliems mėnesiams, o kartais ir kelioms savaitėms, kad prievolė mokėti GPM būtų anuliuota.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta. Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Todėl įsigijus naują būstą, esant galimybei, svarbu deklaruoti savo gyvenamąją vietą nedelsiant.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Dėl to reikia pateikti mokesčių inspekcijai visus patirtas išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas faktūras) – tai gali būti tiek teisinės paslaugos (notaras), tiek statybos/įrengimo darbai ir medžiagos.
Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, išleidote 5.000 Eur buto įrengimui, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur, tačiau įvertinus patirtas išlaidas, uždarbis yra tik 5.000 Eur, atitinkamai GPM sudarys 15% nuo 5.000 Eur, tai yra 750 Eur.
Parduodant nekilnojamą turtą, kurį Jūs paveldėjote/ gavote dovanų
Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą – pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė – įsigijimo kaina. Jei pirkimo atveju, tai tiesiog kaina, kuri nurodomo pirkimo-pardavimo sutartyje, tai paveldėjimo/dovanojimo atveju šiek tiek kitaip.
Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše – Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė. Taip yra todėl, kad ši vertė nustatoma masiniu vertinimo būdu, kuris yra labai supaprastintas, taip pat vertinimo diena gali būti labai sena, kuomet situacija rinkoje buvo visai kitokia.
Kokios to pasekmės? Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur. Mokesčių inspekcijos akimis Jūs užsidirbote 30.000 Eur (kadangi įsigijimo kainą buvo 50.000 Eur), todėl teks sumokėti GPM, tai yra 15 % nuo 30.000 Eur arba 4.500 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę? Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė. Tai reikėtų padaryti prieš dovanojimo/paveldėjimo sandorį, tuomet notaras į sutartį įrašys būtent tą vertę, kuri bus nurodyta Jūsų pateiktoje vertinimo ataskaitoje, kuri ir atitiks realią rinkos vertę.
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą. Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
GPM turto dovanojimo atveju (įsigijimo metu)
Prieš tai buvo kalbėta apie prievolę mokėti GPM pardavimo metu, tačiau prievolė sumokėti GPM gali atsirasti ir nekilnojamo turto įsigijimo metu.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Gavus dovanų butą, kurio vertė yra 52.500 Eur, nuo 50.000 Eur reikės sumokėti 15 %, kas sudaro 7.500 Eur.
Mokesčių mokėti nereikės, nepriklausomai nuo turto vertės, kai dovanojama artimam giminaičiui: sutuoktiniui, vaikui (įvaikiui), tėvams (įtėviams), broliams, seserims ar seneliams.
Mokesčiai paveldėjimo atveju (įsigijimo metu)
Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės. Jei apmokestinamoji vertė viršija 150.000 Eur, taikomas 10 % mokesčių tarifas.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%). Kadangi apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, taikomas 5 % tarifas, atitinkamai reikės sumokėti 5 % nuo 70.000 Eur arba 3.500 Eur.
Mokesčių mokėti nereikia, nepriklausomai nuo apmokestinamosios vertės, kai paveldima iš artimų giminaičių: sutuoktinio, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų ar senelių.
GPM nuomojant nekilnojamą turtą
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta – reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Sakykime, Jūs nuomojate butą už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai reikės sumokėti 15 % arba 75 Eur.
Verslo liudijimas nuomojant nekilnojamą turtą
Vienas iš būdų išvengti GPM – įsigyti verslo liudijimą. Svarbu pabrėžti, kad šia galimybe gali pasinaudoti tik fiziniai asmenys ir nuomojant tik gyvenamosios paskirties nekilnojamo turto objektus.
Verslo liudijimas – tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą – mūsų atveju NT nuomos veikla. Tad verslo liudijimą reikėtų įsigyti visam laikotarpiui, kurį Jūs planuojate nuomoti savo turtą.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Vilniaus savivaldybėje verslo liudijimo kaina yra didžiausia – 684 Eur per metus.
Visgi kas parankiau, įsigyti verslo liudijimą ar mokėti GPM?
Kiekvieną atvejį reikėtų vertinti atskirai, todėl pažiūrėkite į šiuos pavyzdžius:
Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur. Verslo liudijimo kaina lieka fiksuota – 684 Eur, tad šiuo atveju verslo liudijimas Jums padėtų sutaupyti.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui. Todėl:
Jai Jūs nuomojate du butus Vilniuje, už kiekvieną gaunate po 250 Eur per mėnesį, bendrai 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur. Kadangi nuomojami du objektai, verslo liudijimus taip pat reikėtų įsigyti du, tai yra 684 Eur x 2 = 1.368 Eur, tad šiuo atveju labiau apsimokėtų tiesiog sumokėti GPM.
Kaip mokėti GPM
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d. už praeitus kalendorinius metus.
Svarbu!
- Jei deklaruojate turto pardavimą, kurį paveldėjote/gavote dovanų, kuriam buvo atliktas retrospektyvinis vertinimas, pildant deklaracijoje įsigijimą kainą, turi būti įrašoma vertinime nustatyta turto vertė;
- Jei nekilnojamas turtas (tiek gyvenamosios, tiek negyvenamosios paskirties) nuomojamas juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, GPM išskaičiuoja ir moka nuomininkas.
Pvz.: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį. Vadinasi, nuomininkas turi išskaičiuoti ir už Jus sumokėti 75 Eur (GPM), o likusią dalį – 425 Eur turėsite sumokėti Jūs.